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无权处分下 房屋买卖合同能要求过户吗?

更新时间:2017-11-29  

夫妻一方未经对方同意单方出售夫妻共同房产,这类合同的效力该如何认定?此外,该如何平衡夫妻一方权益与买受人权益呢?本期“律师拍案”,我们就来讨论一下该话题。

  有这样一个案例:原告李先生诉称:2009年3月,他与孙先生签订《房屋买卖合同》,约定:孙先生将本市A区一栋房屋以100万价格出售给李先生,待孙先生取得房屋所有权证后,双方办理过户手续。合同签订后,李先生按照约定支付了购房款并入住案涉房屋。2012年11月,被告孙先生取得了案涉房屋的所有权证,但拒绝办理案涉房屋的过户手续。故李先生诉至法院,要求孙先生继续履行合同,并协助他办理涉案房屋的过户;而孙先生以涉案房屋为夫妻共同财产,他单方出售房屋未经其配偶同意为由进行抗辩。

  本案是由无权处分人签订房屋买卖合同而引发的纠纷,涉及责任主体为无权处分人、所有权人与买受人。根据《合同法》第五十一条的相关规定,无权处分的合同应当为效力待定的合同,经权利人确认或者无权处分人获得处分权,合同才有效。但最高法《买卖合同》司法解释颁布后,对房屋买卖合同产生了颠覆性影响,其规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

  结合本案,李先生与孙先生签订的房屋买卖合同是合法有效的,但因被告孙先生属无权处分,故制约了物权之变动,最终,法院驳回了李先生的诉讼请求。

  应该说,目前,上述无权处分的案件是多发易发的,但主流意见认为:首先,应注意审查合同的效力,尽管最高法司法解释对无权处分的买卖合同认定有效,但其他涉及合同效力的问题不容回避,若出卖人和买受人“恶意串通”损害出卖人配偶利益等情形的,则合同应仍归于无效;其次,应注意审查无权处分,出卖人的配偶以其不知情、不同意为由主张出卖人无权处分的,应当对其主张提供证据;最后,应注意审查善意取得,在确认出卖人无权处分成立之后,则要审查买受人是否构成善意取得,当然善意取得的审查仅仅发生在房屋已经过户的情况下,若房屋未过户,则依据无权处分,买受人无法要求出卖人进行房屋过户。

  为此,我建议,对买受人而言,在交易之前,应让出卖人提供相应的物权凭证、身份证等有效证件,并应核实其买卖标的是否存在共有人,一旦确定,则应让其提供结婚证中的配偶或其他继承人同意处分的公证书等,或亲自到场签字,以保证交易的安全;对处分人的配偶等共有权人而言,对房屋等重大财产应及时进行加名,唯有如此,才是对其权利最有利的保障。

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